[도서 추천] "대출의 마법 - 전세부터 매매까지 알면 알수록 많이 받고 싸게 받는 - 레오 (김은진)" 책 핵심 정리 리뷰

들어가며

"대출의 마법"은 부동산 투자 및 주택 구매를 위한 대출 전략을 심층적으로 분석하고, 독자들이 복잡한 금융 시장에서 유리한 위치를 확보할 수 있도록 돕는 책입니다.

저자 레오(김은진)는 다양한 대출 상품, 금리 변동, 정부 정책 등을 고려하여 최적의 대출 전략을 수립하는 방법을 구체적으로 제시합니다.

이 책은 특히 전세에서 매매로 전환하려는 사람들과 부동산 투자를 통해 자산을 증식하려는 사람들에게 실질적인 도움을 제공합니다.

1. 대출의 기본 원리 이해

• 금리

• 고정 금리: 대출 기간 내내 동일한 금리가 적용되므로, 금리 상승 위험을 피하고 안정적인 상환 계획을 세울 수 있습니다. 다만, 초기 금리가 변동 금리보다 높을 수 있습니다.

• 변동 금리: 시장 금리에 따라 변동 하며, 일반적으로 기준 금리에 가산 금리를 더하여 결정됩니다. 금리 상승 시 이자 부담이 커질 수 있지만, 금리 하락 시에는 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 변동 금리 대출 시에는 금리 변동 주기를 확인하고, 금리 상승에 대비한 자금 계획을 마련해야 합니다.

• 혼합 금리: 일정 기간 동안 고정 금리가 적용된 후, 변동 금리로 전환되는 방식입니다. 금리 변동 위험을 분산하고, 초기에는 안정적인 상환액을 유지할 수 있습니다.

• 금리 선택에 영향을 미치는 요인: 향후 금리 전망, 자신의 소득 안정성, 위험 감수 성향 등을 종합적으로 고려하여 금리 유형을 선택해야 합니다. 일반적으로 금리 상승이 예상될 때는 고정 금리를, 금리 하락이 예상될 때는 변동 금리를 선택하는 것이 유리합니다.

• 상환 방식

• 원리금 균등분할상환: 매월 동일한 금액을 상환하는 방식으로, 초기에는 이자 비중이 높고, 후반부에는 원금 비중이 높아집니다. 안정적인 현금 흐름 관리에 유리하지만, 총 이자액은 다른 방식보다 많습니다.

• 원금 균등분할상환: 매월 동일한 원금을 상환하고, 남은 원금에 대한 이자를 납부하는 방식입니다. 초기 상환액이 높지만, 시간이 지날수록 상환액이 줄어들어 총 이자액이 가장 적습니다.

• 만기 일시상환: 대출 기간 동안에는 이자만 납부하고, 만기에 원금을 모두 상환하는 방식입니다. 매월 상환 부담이 적지만, 만기에 큰 금액을 상환해야 하므로, 만기 시점에 상환 능력이 있어야 합니다.

• 상환 방식 선택에 영향을 미치는 요인: 자신의 소득 수준, 지출 계획, 미래 소득 변화 등을 고려하여 상환 방식을 선택해야 합니다. 소득이 안정적이고 꾸준하다면 원금 균등분할상환을, 소득이 불규칙하거나 초기 상환 부담을 줄이고 싶다면 원리금 균등분할상환을 고려할 수 있습니다.

• 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)

• LTV : 주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미하며, 금융 기관은 LTV를 기준으로 대출 위험을 평가하고 대출 한도를 결정합니다. LTV가 높을수록 자기 자본 비중이 낮아지므로, 부동산 가격 하락 시 손실 위험이 커집니다. 정부는 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 LTV 규제를 강화하기도 합니다.

• DTI : 연간 소득 대비 총 부채 비율을 의미하며, 금융 기관은 DTI를 통해 차주의 상환 능력을 평가합니다. DTI가 높을수록 소득 대비 부채 상환 부담이 크다는 것을 의미하며, 대출 심사가 엄격해지거나 대출 금리가 높아질 수 있습니다. 정부는 가계 부채 증가를 억제하기 위해 DTI 규제를 강화하기도 합니다.

• LTV 및 DTI 규제 변화: 정부는 부동산 시장 상황에 따라 LTV 및 DTI 규제를 조정합니다. 이러한 규제 변화는 대출 가능 금액, 금리 등에 큰 영향을 미치므로, 항상 최신 정보를 확인하고 자신의 상황에 맞게 대출 계획을 수정해야 합니다.

2. 전세에서 매매로 전환하기 위한 대출 전략

• 전세 레버리지 활용

• 갭 투자 시 고려사항: 갭 투자는 소액으로 부동산 투자를 할 수 있는 장점이 있지만, 부동산 가격 하락 시 손실 위험이 크고, 전세금 반환에 어려움을 겪을 수 있습니다. 투자 전에 충분한 시장 분석과 위험 관리가 필요합니다.

• 전세금 반환 보증 보험 활용: 전세금 반환 위험을 줄이기 위해 전세금 반환 보증 보험에 가입하는 것을 고려할 수 있습니다.

• 추가 자금 확보 계획: 갭 투자 시에는 예상치 못한 지출이나 부동산 가격 하락에 대비하여 추가 자금을 확보해 두는 것이 안전합니다.

• 디딤돌 대출 및 기타 정책 대출 활용

• 디딤돌 대출: 생애 최초 주택 구매자에게 저금리로 제공되는 대출 상품입니다. 소득 요건, 주택 가격 요건 등 자격 요건이 엄격하므로, 미리 꼼꼼히 확인해야 합니다.

• 보금자리론: 비교적 낮은 금리로 장기간(최대 30년) 대출을 받을 수 있는 상품입니다. 소득 요건이 디딤돌 대출보다 완화되어 있지만, 주택 가격 요건이 있습니다.

• 기타 정책 대출: 정부는 신혼부부, 다자녀 가구 등 특정 계층을 위한 다양한 정책 대출 상품을 제공합니다. 이러한 대출 상품은 금리가 낮고 조건이 유리하므로, 해당되는 경우 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.

• 정책 대출 신청 절차: 정책 대출은 일반적으로 은행을 통해 신청하며, 필요한 서류가 많고 심사 절차가 복잡할 수 있습니다. 미리 준비하여 차질 없이 진행해야 합니다.

• 신용 관리의 중요성

• 신용 점수 영향: 신용 점수는 대출 금리, 대출 한도 등에 큰 영향을 미칩니다. 신용 점수가 낮으면 높은 금리를 적용 받거나, 대출이 거절될 수 있습니다.

• 신용 점수 관리 방법: 신용 카드 연체 방지, 대출금 성실 상환, 과도한 채무 방지 등을 통해 신용 점수를 관리할 수 있습니다. 신용 조회 기록이 과도하게 남지 않도록 주의해야 합니다.

• 신용 점수 개선: 연체 기록이 있는 경우, 연체 대금을 모두 상환하고 일정 기간이 지나면 신용 점수가 회복될 수 있습니다. 신용 카드 사용액을 적절히 관리하고, 주거래 은행을 정하여 꾸준히 거래하는 것도 신용 점수 향상에 도움이 됩니다.

3. 부동산 투자를 위한 대출 전략

• 투자 목적에 맞는 대출 선택

• 임대 수익 목적: 안정적인 임대 수익을 위해서는 고정 금리 대출이나 장기 분할 상환 방식이 유리합니다. 임차인 모집 및 관리, 공실 위험 등을 고려하여 대출 계획을 세워야 합니다.

• 시세 차익 목적: 단기 시세 차익을 노린다면 변동 금리 대출을 활용하여 초기 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 금리 상승 위험에 대비하여 추가 자금 확보 계획을 마련해야 합니다.

• 혼합 목적: 임대 수익과 시세 차익을 동시에 추구하는 경우, 금리 유형과 상환 방식을 적절히 조합하여 안정성과 수익성을 모두 고려해야 합니다.

• 금리 변동 리스크 관리

• 금리 상승 시나리오 분석: 금리 상승 폭에 따른 이자 부담 증가액을 미리 계산해 보고, 감당 가능한 수준인지 판단해야 합니다.

• 금리 상승 대비책: 일부 자금을 고정 금리 대출로 전환하거나, 추가 자금 투입, 자산 매각 등 금리 상승에 대비한 계획을 미리 마련해야 합니다.

• 금리 하락 활용: 금리 하락 시에는 대환 대출을 통해 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 금리 변동 추이를 꾸준히 모니터링하고, 대환 대출 가능성을 고려해야 합니다.

• 세금 고려

• 취득세: 부동산 취득 시 납부하는 세금으로, 취득 가액 및 면적에 따라 세율이 달라집니다.

• 보유세 (재산세, 종합부동산세): 부동산 보유 기간 동안 매년 납부하는 세금입니다. 과세 기준일, 과세 표준, 세율 등을 고려하여 세금 부담을 미리 계산해 봐야 합니다.

• 양도소득세: 부동산 매도 시 발생하는 차익에 대해 납부하는 세금입니다. 보유 기간, 취득 가액, 매도 가액, 필요 경비 등을 고려하여 양도소득세를 계산하고, 절세 방안을 모색해야 합니다.

• 세금 관련 법규 변화: 부동산 관련 세법은 자주 개정되므로, 항상 최신 정보를 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

• 사업자 대출 활용

• 사업자 대출 조건: 사업자 등록증, 사업 계획서, 소득 증빙 자료 등 추가 서류가 필요하며, 대출 심사가 까다로울 수 있습니다.

• 사업자 대출 장단점: 금리가 낮고 대출 한도가 높을 수 있지만, 사업 실적에 따라 대출 조건이 변동 될 수 있습니다.

• 부동산 임대 사업 관련 세금: 부동산 임대 사업 소득에 대한 소득세 및 부가가치세 납부 의무가 발생할 수 있습니다.

4. 대출 협상 및 관리 전략

• 다양한 금융 기관 비교

• 금리 비교: 단순히 최저 금리만 비교할 것이 아니라, 대출 기간, 상환 방식, 부대 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

• 부대 비용 확인: 대출 실행 시 발생하는 수수료, 인지세, 근저당 설정 비용 등을 꼼꼼히 확인하고, 총 대출 비용을 비교해야 합니다.

• 우대 금리 조건 확인: 각 금융 기관별로 우대 금리 조건(신용 등급, 거래 실적 등)이 다르므로, 자신에게 유리한 조건을 제시하는 곳을 선택해야 합니다.

• 대출 담당자와의 적극적인 소통

• 자신의 상황 설명: 자신의 소득 수준, 자산 현황, 상환 능력 등을 정확하게 설명하고, 필요한 경우 추가 자료를 제시하여 대출 심사에 유리한 환경을 조성해야 합니다.

• 우대 금리 협상: 가능한 우대 금리 조건을 적극적으로 협상하고, 금융 기관의 내부 규정이나 정책 변화 등을 파악하여 협상에 활용할 수 있습니다.

• 맞춤형 대출 상품 문의: 자신의 상황에 맞는 맞춤형 대출 상품이 있는지 문의하고, 필요시 대출 조건을 조정할 수 있는지 협상해야 합니다.

• 대출금 관리

• 중도 상환 전략: 여유 자금이 생기면 중도 상환을 통해 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 중도 상환 수수료, 상환 가능 금액 등을 고려하여 효율적인 상환 계획을 수립해야 합니다.

• 대환 대출: 금리가 낮은 다른 대출 상품으로 갈아타는 대환 대출을 고려할 수 있습니다. 대환 대출 시에는 기존 대출의 중도 상환 수수료와 신규 대출의 부대 비용을 비교하여 유리한 쪽을 선택해야 합니다.

• 금리 변동 모니터링: 대출 기간 동안 금리 변동 추이를 꾸준히 모니터링하고, 필요시 대환 대출이나 추가 상환 등 적극적으로 대처해야 합니다.

• 대출 관련 법규 및 정책 변화에 대한 이해

• 부동산 정책 변화: 정부의 부동산 정책 변화(LTV, DTI 규제 등)는 대출 시장에 큰 영향을 미치므로, 관련 정보를 꾸준히 확인해야 합니다.

• 금융 관련 법규 변화: 대출 관련 법규 변화(금리 산정 방식, 대출 상품 규제 등)도 대출 조건에 영향을 미치므로, 관련 정보를 파악하고 있어야 합니다.

• 전문가 상담 활용: 복잡한 법규나 정책 변화에 대한 이해가 부족할 경우, 금융 전문가나 법률 전문가의 상담을 받는 것이 안전합니다.

5. 실제 사례 분석

책에 제시된 실제 사례들을 통해 독자들은 다양한 상황 에서의 대출 전략을 간접적으로 경험하고, 자신에게 맞는 대출 방식을 모색할 수 있습니다.

성공 사례 뿐만 아니라 실패 사례를 통해 얻을 수 있는 교훈도 중요하게 다루어집니다.

6. 대출 관련 최신 정보 및 트렌드

• 인터넷 전문 은행 활용: 인터넷 전문 은행은 낮은 금리와 편리한 비대면 서비스를 제공하므로, 적극적으로 활용해 볼 만합니다. 다만, 지점 방문이 어렵고 상담 서비스가 제한적일 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

• 비대면 대출 활성화: 모바일 앱이나 온라인을 통한 비대면 대출이 활성화되면서, 시간과 장소에 제약 없이 편리하게 대출을 받을 수 있게 되었습니다. 하지만 보안 문제에 유의하고, 안전한 경로를 통해 대출을 신청해야 합니다.

• 새로운 대출 상품: 금융 시장에는 다양한 새로운 대출 상품이 출시되고 있습니다. 자신의 상황과 필요에 맞는 상품을 꼼꼼히 비교 분석하고, 전문가의 도움을 받아 최적의 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

• 핀테크 기술 활용: 핀테크 기술을 활용한 대출 서비스가 등장하면서, 대출 심사 과정이 간소화되고 대출 금리가 낮아지는 추세입니다. 이러한 새로운 기술을 적극적으로 활용하여 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.

결론

"대출의 마법"은 독자들이 대출을 현명하게 활용하여 전세에서 매매로 전환하고, 성공적인 부동산 투자를 할 수 있도록 돕는 종합적인 지침서 입니다.

이 책은 대출의 기본 원리부터 심화 내용, 실제 사례 분석, 최신 정보 및 트렌드 까지 폭넓게 다루며, 독자들이 자신의 재정 상황에 맞는 최적의 대출 전략을 수립하고, 안정적인 자산 관리를 할 수 있도록 돕습니다.

이 책에서 제시하는 전략 들을 통해 독자들은 대출에 대한 두려움을 극복하고, 더 나은 미래를 설계할 수 있을 것입니다.